(2008年真题)某房地产开发项目的占地面积为8000㎡，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000㎡，

其中服务式公寓35000㎡，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000㎡，地下车位230个(10000㎡)项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金;第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金，第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年来全部售完;服务用房在第五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/㎡?年，运营成本为阻金收入的20%：服务用房的残值为20万元。

假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还;在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：

(1)该项目的借款计划和还款计划。

(2)该项目全部投资内部收益率。

(3)该项目自有资金财务净现值(12分)(2006年试题)

1.造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为()。

A.成本加成定价法

B.价值定价法

C.目标定价法

D.认知价值定价法

2.某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是( )模式。

A.选择专业化

B.产品专业化

C.大量定制

D.市场集中化

3.下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是( )。

A.生活方式

B.受教育程度

C.购买动机

D.自我形象

4.某家庭预计今后20年内月收入为8000元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是( )万元。

A.28.62

B.35.57

C.41.56

D.48.24

5.购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期( )。

A.小于5年

B.在4～5年之间

C.在5～6年之间

D.在3～4年之间2017房地产估价师《经营与管理》复习题

1.影响市场内所有投资项目，投资者无法控制的风险是( )。

A、未来经营费用的风险

B、系统风险

C、持有期风险

D、非系统风险

2.房地产开发项目自建造完成之日起至物业的运营成本超过其产生的收益之时称为( )。

A、全寿命

B、使用寿命

C、自然寿命

D、经济寿命

3.A=Pi 式中( )是投资者投入资本P后收获得的投资回报。

A、Pi

B、

C、A

D、P

4.已知某笔贷款年名义利率为12%，年实际利率为12.62%，则该笔贷款是按( )计息一次来计算的。

A、半年

B、季度

C、两个月

D、月

5.单利计息与复利计息的区别在于( )。

A、是否考虑资金的时间价值

B、是否考虑本金的时间价值

C、是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D、采用名义利率还是实际利率

6.某投资者从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为( )。

A、建设成本

B、经营成本

C、开发过程中的成本支出

D、含建设成本和经营成本

7.居住建筑面积与居住建筑用地面积之比称为( )。

A、居住建筑密度

B、居住建筑面积密度

C、居住面积密度

D、建筑密度

8.某小区占地总面积2.4公顷，规划建设用地面积20000平方米，其上建有8栋(每栋6层，每层建筑面积均为600平方米)住宅楼和配套及公建用房(建筑面积为1200平方米)，该小区的容积率为( )。

A、1.25

B、1.44

C、1.50

D、0.24